Millistele ehitistele on tarvis ehitusluba?

Kairi Oja
Ilma ehitusloata ehitustegevuse alustamise tulemus on enamasti lihtsalt rahaline trahv, aga ka lammutamine. | Shutterstock

Tihtipeale ei olda enne ehitustegevusega alustamist kursis, millisel juhul on ehitusluba vajalik ja millisel ei; kõige kurjema stsenaariumi korral ootab ehitusloata ehitajat tema kätetöö sunduslik lammutamine.

Et alustada oma kinnistul ehitust, on enamasti vajalik tervet pakitäit erinevaid dokumente ning üks neist on ehitusluba, mis leebematel juhtudel on asendatud ehitusteatisega. Seadus ütleb, et ehitusluba läheb vaja ehitisele, mis on üle 60 m2 ja 5 m kõrge.

Näiteks ehitusteatist  läheb vaja elamu ja selle teenindamiseks vajalik hoone ehitisealuse pinnaga 20-60 m2 ja kõrgusega 5 m. Mitteelamu ehitisealuse pinnaga 0-60 m2 kõrgusega kuni 5 m. Ka üle 1 m kõrgusega terrassi rajamisel on tarvis ehitusteatist.
Ehitusloa või ehitusteatise kohustuslikkus sõltub ehitise kasutusotstarbest, teostatava töö mahust ning suurusest.

Aatom Projekt juhatuse liige Viktor Kokk ütleb, et oma kinnistul ehituse alustamiseks on ehitusluba vajalik juhul, kui uue ehitise või vana laienduse maht on suurem kui 33%. Tema sõnul neis nõuetes erandeid ei ole – ehitusluba kas on või siis ei ole kohustuslik.
"Tõsi, erandiks võib lugeda olukorra, kus seadusest tuleneb ehitusteatise nõue. Suuri erisusi kas maakonniti või linnaositi olla ei tohiks, kuivõrd tänaseks peaks erinevate omavalitsuste poolsed ehitusseadustiku tõlgendamised olema enam-vähem ühtlustunud. Siiski tuleb arvestada, et näiteks miljööväärtusliku ja eriti muinsuskaitse all olevate objektide kohta käivad rangemad ja täpsemad reeglid," ütleb Kokk.


Projekteerimistingimuste taotlemine
 

Ehitusloa taotlemise protsess algab projekteerimistingimuste taotlemisega, millele järgneb nende tingimuste alusel ehitusprojekti koostamine. Järgneb projekti üleslaadimine ehitisregistrisse menetluseks. Aega võib kuluda erinevalt. Projekteerijad teevad oma tööd väga erinevalt, aeg võib erineda kordades. Väiksemates omavalitsustes peaks menetlusprotsess võtma vähem aega kui suuremates, seda eelkõige ametnike töökoormuse tõttu ja juhul, kui menetletav projekt on igati korrektne.

Suurimate vigadena ehitusloa taotlemisel toob Kokk välja juhtumid, mil kliendil puudub selge arusaam, mida tegelikult soovib ja mida see kõik endaga kaasa toob. "Planeeritakse valesti nii aega kui ressursse. Valitakse projekteerija, kes ei ole kliendile hea partner. Hea partner juhendab, soovitab ja aitab kaasa mõelda."

Lisaks on terve hulk tehnilisi küsimusi, millest on ehk kõige lihtsam, kuid samas keerulisim projekti õige vormistamine ehitisregistrile sobivaks.
Ilma ehitusloata ehitustegevuse alustamise tulemus on enamasti lihtsalt rahaline trahv, ent üha enam on kuulda nõuetest ebaseadusliku ehitise lammutamiseks.
 

Elementmaja ehitusloa eest vastutab tellija
 

Elementmaja kohta kehtivad samad nõuded nagu mistahes ehitise kohta. Elementmaja ehitusloa olemasolu eest vastutab tellija ise, tavaliselt maaomanik. "Seda kõike siis juhul, kui lepingud ei näita vastutuse jagamist või üleminekut näiteks ehitajale või arendajale. Kui huvitatud isik ehitas iseseisvalt, siis seda enam lasub vastutus temal," selgitab Kokk.

Et kõik läheks nii, nagu soovitud, soovitab Kokk tellijal oma tahtmised hästi läbi mõelda, konsulteerida kogenud isikutega (sh tuttavatega, kes on juba ehitanud), suhelda projekteerijatega ning luua enesele asjast selge ettekujutus. Pigem tasub kulutada sellele alguses rohkem aega kui investeerida hiljem raha märksa kallimatele vigade parandustele.

Hea projekteerija aitab alati rõõmsalt kaasa, sest just sellest kliendipoolsest läbiarutatud "suurest pildist" tekibki Koka sõnul projekteerijale nn lähteülesanne. Pildi alusel on hea koostada hinnapakkumist projekteerimiseks ning seejärel koostada selge ja arusaadav leping. Sellest omakorda selgub ressursside vajadus – mida, millal ja kui palju.
Niisiis: valige projekteerija, kellel on olemas vajaliku tulemuse saavutamiseks nõutav pädevus, kogemused ning kes suhtleb teiega kui hea partneriga, selgitab ja juhendab.

 

Mis vahe on ehitusloal ja ehitusteatisel?
 

Ehitusloa korral kõigepealt taotletakse luba, alles selle saamise järel (arvestades, et menetlus võib kesta kaua) võib alustada ehitustöödega. Ehitusluba väljastatakse üldjuhul viimase nõuetekohase dokumendi esitamisest ühe kuu jooksul.
Ehitusprojekt peab olema allkirjastatud pädeva isiku poolt – arhitekt tasemega 7 või 8. Üksikelamu ehitusõiguse taotlemisel võib allkirjastada ehitusprojekti ka kinnistu omanik.

Ehitisteatisega ei taotleta luba, vaid informeeritakse omavalitsust oma plaanist ehitada, esitades ettenähtud vormis ja vajalikul viisil oma õigust tõendavad dokumendid.

Ehitusteatise ja ehitusloa põhiline vahe seisneb selles, et ehitusteatisel ei pea riigilõivu maksma. Omavalitsuste menetlus teatise või loakohustusliku ehitise projekti läbivaatamisel aga väga ei erine. Seda eelkõige seetõttu, et kõigi ehitiste ehitamine peab vastama ehitusseadustiku § 12-le ja eelkõige lõikele 2, mille alusel "peab ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka projekteerimistingimustega. Planeerimisseaduses sätestatud juhul peab ehitatav ehitis olema kooskõlas riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga."

Caroli Kruus, Saue Vallavalitsuse ehitusosakonna registrite spetsialist
Allikas: TM Kodu&Ehitus