Kas julged osta paberilt kinnisvara?

Paberilt kinnisvara ostmise plussid ja miinused on järgmised:

1. Üle ega ümber ei saa faktist, et suur osa arendusi finantseeritakse pangalaenude kaasabil, mis tähendab, et kehtestatud on eelmüügi nõue, mida arendaja peab täitma. Eelmüügi nõude täitmine arendaja poolt on oluliseks garantiiks ka ostja enda jaoks, et hoone valmimise rahastusega probleeme ei teki ning maja saab arendaja poolt lubatud tähtajal valmis.
   
2. Eelmüügi nõue ja paberilt müük ei ole midagi Eesti spetsiifilist, vaid on praktiseeritud pikaajaliselt ka meie naabrite poolt, kus kinnisvaraturg on saanud aastakümneid areneda vaba majanduse tingimustes. Selle hoova abil maandatakse sisemisi finantsriske ja tekitatakse kogu arendusprojekti täideviimisele kindlust. Rahvusvaheliselt tuntud meetod, mis töötab.

3. Esimestel on eelis. Kes teevad projekti varajases staadiumis oma otsused, need saavad valida parimate planeeringute vahel, saavad valida sobivat korrust, mugavat parkimiskohta jms.

4. Varajane ostuotsus tähendab, et maja valmimiseni on piisavalt aega ja see võimaldab ilma suurema pingeta tegeleda oma senise kinnisvara müügiga ja maksimeerida sealt saadavat tulu. Saab rahulikumalt planeerida oma rahavoogusid ja viia kogu ostuprotsess läbi nii, et stress oleks väiksem.

5. Vaid hoone ehituse algusjärgus on ostjal võimalik rohkem kaasa rääkida planeeringu muudatustes, siseviimistluse ja sanitaartehnika valikus ehk kujundada oma tulevane kodu selle järgi, mis kõige enam vastab unistustele. Keda rätseplahendused ei tiivusta, need peavad leppima arendaja sisekujundaja maitsega ning iga ostja peab arvestama sellega, et naabri juurde sisse põigates vaatavad sealt vastu täpselt samasugused värvilahendused ja seinaplaadid. 

6. Paberilt ostmine võimendub eriti projektide puhul, mis on eriti heas asukohas ning mille kõik detailid on kõrge kvaliteediga, alates arendaja enda tugevusest ja kogemusest, kuni arhitektuuri ja materjalideni välja. Maa siin planeedil on teatavasti piiratud ressurss ning kui uus kortermaja kerkib kohta, mis ostja jaoks on erakordselt atraktiivne, siis pikalt mõtiskledes võivad vaid tühjad pihud alles jääda.

7. Eelöeldu ei tähenda, et ainulaadset kinnisvara tuleb silmad kinni ära krabada. Aega tuleb niipalju ikka varuda, et teha endale selgeks projekti taust ja eelkõige arendaja enda CV. Ostja võiks huvi tunda, kas arendajal on olemas varasemat kompetentsi kinnisvara arendamise või ehitamisega? Mida ütlevad arendaja kohta Krediidiinfo ja muud avalikud registrid? Kas arendamine on tema põhitegevus või ühekordne kõrvalhüpe? Milliste vahenditega planeeritakse ehitust finantseerida, kas omavahenditest, panga kaasabil või näiteks ühisrahastuse toel? Kindlasti mitte ei teeks paha uurida lisainfot ka arhitekti ja ehitusfirma kohta. Mida rohkem tausta ostja endale selgeks teeb, seda madalamad on riskid ja seda rahulikuma südamega saab ta oodata oma tulevase kodu valmimist.

Tuleb teada, kuidas riske maandada

Ka Tallinna notar Tarvo Puri kinnitab, et kui õigel ajal olulistele nüanssidele tähelepanu pöörata, siis pole põhjust alles “paberil” korteri soetamist peljata. 
Kindlasti tuleb tähelepanu pöörata parkimise ja panipaikade juriidilistele küsimustele, sest nende puhul on erinevatel arendajatel erinevad lähenemised. Mõnikord on panipaik ja parkimiskoht jäigalt korteriga seotud, neist kumbagi ei saa ostmata jätta ja need lähevad korterit hiljem müües automaatselt järgmisele omanikule edasi.

Kindlasti tuleb hästi hoolikalt tähelepanu pöörata neljele olulisele paberile. Kõige põhjalikum dokument on võlaõiguslik eelleping, mis sõlmitakse notari juures ja kuhu pannakse lisana juurde ka joonised, pildid ja kõik tehnilised detailid alates seinavärvidest ning lõpetades segistite ja santehnika mudeliteni.
Järgmise dokumendina koostatakse ülevaatusakt korteri valmimisel. Sellesse lihtkirjalikku dokumenti tuleks panna kirja kõik, mis vajab parandamist või ümbertegemist. 
Seejärel saab vormistada asjaõiguslepingu, millega saadakse korteri omanikuks. See leping vormistatakse notari juures.

Neljas dokument on korteri valduse üleandmise-vastuvõtmise akt, millega ostja saab kätte kõik korteriga seotud võtmed ja võib sisse kolida.
Üldjuhul küsivad arendajad ettemaksu 10-20% korteri hinnast. Kui see protsent peaks olema suurem, siis tasub uurida arendaja tausta ja kaubelda enda jaoks lisatagatisi.
Kui arendaja on pikalt tegutsenud ja palju projekte teinud, siis on riskid väiksemad, kui arendaja on väga väike, näiteks tundmatu ühemehefirma, siis võiks küsida omaniku käendust või garantiid. 
Palju tehakse selliseid arendusi, kus tavaline kortermaja ehitatakse ärimaale. Loomulikult saab ka ärimaale ehitatud korteris püsivalt elada, aga tasub teada, et ärimaal on kõrgem maamaks ja maamaksuvabastust seal ei rakendata. Ka eluasemelaenu ei pruugi pank anda sellise ärikinnisvara omandamiseks ning kindlustusfirma võib rakendada teistsuguseid tingimusi kui tavaliselt kodude puhul.
Kui ise tähelepanelik ja hoolikas olla, saab ka olulised riskid maandatud. 
Allikana kasutatud: Domus Kinnisvara